宜居梦，重回大温

【加国生活】（来源：环球华报）15年前移民到温哥华的人们都感受过本地昂贵的物价，远比东部各城市贵得多，后来房价变得越来越贵，更是众多工薪阶层的噩梦。幸好，温哥华的宜居梦慢慢又回来了，这几年，更多的人口加上更多的市场活力，让本地物价保持在相比加拿大其他城市更为平稳适宜的价位。而房地产市场的降温，让买房可以讨价还价，租房也可以等待那些可负担住房的建造，也许我们无需搬到卑诗北部，无需搬到卑诗内陆，就能在这里宜居。

大温的生活成本稳定下来了

住在加拿大的城市里并不便宜，昂贵的温哥华，越来越费钱的蒙特利尔，但比起世界上其他许多城市，这里的生活成本都要稳定得多，而且还要便宜。

经济学人智库最新排名显示，在全球90多个国家133个城市中，蒙特利尔的生活成本越来越贵，比以往高出3个点，而温哥华则下跌了2个点，排在全球第41位，多伦多则稳定在第86位。

可以说，生活在加拿大各城市最近几年变得相对更昂贵了，从商品到服务，从食物、服装、家居用品到租金，从交通费用到私校学费，都在上涨。但在过去一年，温哥华、多伦多和蒙特利尔都相对稳定，在美洲，现在蒙特利尔和迈阿密一样昂贵，多伦多则是排在里约热内卢和哥斯大黎加之间。

研究报告编辑Roxana Slavcheva指出：“加拿大依然是货币值钱的代表，例如多伦多，比14个拉丁美洲城市中的8个生活成本更合理。”

温哥华的消费在加国不算高

美国纽约，排名跌出前十位，全球生活成本最昂贵的城市一次是新加坡、巴黎、苏黎世、香港、奥斯陆、日内瓦、首尔、哥本哈根、特拉维夫和悉尼，北美没有一个城市排在前十行列，纽约和洛杉矶都比去年排名低，分别是第13和第14，美元的坚挺让美国各城市生活成本下降，只有波士顿排名上升。

加元货币在过去这段时间内有很大的动盪，看看和美元的汇率或者油价的起伏就知道了，那我们换个方式看看加元的生活费用比较。

在中等价位的商店里，一公斤白麵包，温哥华6.4加元，卡尔加里7.4加元，多伦多5.1加元，蒙特利尔5.9加元；高档红酒，温哥华99加元，卡尔加里100.1加元，多伦多112加元，蒙特利尔59.8加元；一升本地啤酒，温哥华5.2加元，卡尔加里6.3加元，多伦多5.7加元，蒙特利尔8.1加元。

在超市里，一公斤白麵包，温哥华3.8加元，卡尔加里3.7加元，多伦多5.1加元，蒙特利尔4.4加元；高档红酒，温哥华80加元，卡尔加里95加元，多伦多63加元，蒙特利尔47加元；一升本地啤酒，温哥华4.7加元，卡尔加里5.6加元，多伦多5.4加元，蒙特利尔6.3加元。

算上通胀，这两年大家收入减少了

当然，你住在温哥华、多伦多或蒙特利尔的人不会在乎新加坡、巴黎或者苏黎世的生活费用，事实上，很多加拿大人在被债务和利率上升拉扯到烦扰的行列，儘管目前收入的增长超过了借贷成本的增长速度。

经济学家预计，今年加拿大人平均可支配收入将增长5%，这种趋势也在持续下去。当进入2019年，借贷成本将会对消费有着更大的限制作用，按揭利率的继续上涨，很多人要更新按揭贷款，越来越多的家庭将面临按揭成本增加的局面，对很多人来说这是新现象。

道明银行的数据显示，卑诗省、安大略省和魁北克省今年消费品价格分别上涨2.1%、2.2%和1.7%，明年是2%、2.1%和1.9%。这两年，加拿大的中产阶级依然在挣扎于收入和债务的困扰。

Capital Economics经济学家表示，儘管2016年失业率下降，工资增长，但通货膨胀调整后，平均税后家庭收入还是下降了0.7%，收入中位数仅上升了0.5%。加拿大统计局数据显示，截止2016年的三年间，卑诗省、安大略省和魁北克省家庭收入分别增长了2.3%、3.5%和1.5%，2016年当年下降了3.1%、0.2%和1.3%。

房价太高，一半居民有离开的心

让我们来比较一下排位靠近的温哥华和三藩市，前者是第41，后者是第37。三藩市这次排名已经是下跌了5个点，但由于房价和地税价格的上涨，导致1万5849人离开这个高科技重地，全美居民流失率最高，比排第二的纽约高出24%。

Redfin首席经济师Nela Richardson指出：“过去五年来，人们离开沿海城市枢纽去寻找更可负担的住房。”很多人花2000美元租一辆U-Haul货车从San Jose搬家到拉斯维加斯，儘管如果这个旅途方向反过来，租U-Haul货车只需要100美元。、PR公司Edelman的说法是，几乎一半的三藩市湾区居民可能会离开该区域。三藩市的生活成本一直给居民很大的压力，但最近税制改革让生活变得更为昂贵。具有讽刺意义的是，高科技可以让人们更容易从不同城市远程工作，总部在温哥华的Slack应用就是让人们无论在哪里都能轻鬆和同事沟通协作。

纽约时报报导称，美国其他城市都在努力吸引高科技公司和初创公司离开湾区，High Ridge Venture Partners创办人Patrick McKenna说：“我对三藩市有点感冒，那里太贵了，太拥挤了，实话说，在其他地方你也能看到机会。”

往北往东，都有着相对便宜的选择

回头看看卑诗省，Central Okanagan经济发展委员会吹嘘那里是全省发展最快的都会区，那里的通勤网路只需15分钟，有着众多的自行车道和本地酿酒厂，去年新屋开工时比前一年增长63%。

Okanagan区域房屋基准价是61万9500加元，而温哥华每平方英尺的房价接近1000加元，Okanagan两卧房公寓的平均租金是1151加元，温哥华最经济实惠的两卧房公寓租金也要2505加元。长此以往，大温居民搬离的风气可能会愈演愈烈。

如果大温居民想要搬到有宽敞后院的独立屋，那北卑诗现在可能是一个很好的选择，100 Mile House、Smithers或者Williams Lake这样的社区房价比起以往要更可负担得多。当地地产局报告指出，北卑诗住房可负担性指标是28.9%，温哥华是115.7%，当地独立屋平均房价在2017年是29万加元，温哥华平均超过150万加元。

去年，没有一栋北卑诗的城市屋、公寓这类的联体屋房价超过40万加元。如果你想要准备往北搬迁，这些低价位确实有其吸引力，不过，最近的卑诗省地产局数据显示，北卑诗房价2017年也还是上涨了6.8%。

大鳄出手经济适用房，居民也能受益

不过，一个好的迹象是，温哥华最近成交的房屋已经很少超过挂牌价格，二月份温西出售的独立屋中90%低于挂牌价，温东有62%。各类政策让基于投机为基础的房屋吸引力大减，加上按揭利率的上涨和空置屋税。虽然温哥华还是一个昂贵的居住地，但讨价还价已经全面回到这里的房地产市场。

当然，低陆平原的居民还可以寄希望于各级政府的政策引导，加上地产开发公司的配合，未来的房源增加也不只是个梦想。据Globe and Mail的报告，温哥华着名地产开发商Ian Gillespie成立的Creative Housing Society非盈利机构向联邦提桉，计画花140个亿在温哥华和多伦多建造5万套经济适用房。

目前，这个Creative Housing属于公私合作投资，融资方目前包括Ian Gillespie旗下的Westbank、加拿大按揭与住房公司CMHC、Allied房地产投资信託基金以及一家类似养老基金的投资者，这个专桉还欢迎其他投资机构的加入。

如果该提议批准的话，将会成为联邦去年11月宣佈的全国住房战略的一部分，目前该联邦这个计画还很模煳，只是说未来10年会投资400亿加元建造经济适用房。刚刚过去的联邦预算桉中，渥太华拨款13.5亿加元给CMHC，“用以给加拿大家庭建造更多的出租房屋。”4月1日起，第一笔4.47亿加元会到位，用于2018到2019财年。

今年最热门的，就是造廉租房

对于温哥华和多伦多来说，经济适用房的关键在于房地产对于普通人来说都非常昂贵，Creative Housing计画建造的5万套房屋主要是租赁单位，为中等收入家庭设计，例如教师、公车司机等。据加拿大统计局的数字，两个城市家庭中位数收入都略低于8万加元。

计画中，CMHC是主要贷款人，私营机构将提供大部分股权资本，Westbank 和Allied也会贡献一部分股权，在联邦、省府和城市拥有的土地上建房。业者表示，这是一个雄心勃勃的计画，但还需要完善细节。

今年以来，各类出租用经济适用房专桉在大温不断涌现，这是一个让人乐观的迹象，靠近温哥华市中心的有41 East Hastings St. 的200套公寓面向低收入女性，其中不少有很好的城市景观，租金从375加元到1561加元不等，最便宜的租给单身女性，最贵的租给年收入在4万8000到8万5000加元的家庭。

而高贵林也计画在Burquitlam进行大规模重建，为6000人提供低于市场价的出租单位。一个是Burquitlam公园，计画建1栋50层高公寓，435个单位中275个出租专用，还建一个新的YMCA。另一个是Whitgift Gardens，把原先200个单位的旧3层公寓改建成6栋高楼，其中有654个单位租赁，另外132个租给老年人。

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