【社区生活】温哥华楼价真的是最难负担吗？

(星岛日报)

港楼价全球最难负担 温哥华第二

温哥华高踞全球城市最难负担比率第二高，图为温市高楼林立。资料图片

香港《施政报告》中重点提出解决住屋等问题，而最新一份国际物业调查研究报告指出，香港住宅楼价高踞全球城市负担比率最高的第一位，并且连续5年排名榜首，指出港人家庭平均要17年收入，才足以支付香港的中价住宅，该负担指数更属有调查以来最高纪录，也远远远抛离排第二、三位的温哥华及雪梨等大城市。

全球最难负担楼市

17倍家庭年收入
该份名为「Demographia International」的楼宇负担比率调查报告，是由一家美国顾问机构公布，据去年第三季数字，主要调研全球378个大城市的楼价负担水平，并以各地中价住宅，除以每年家庭入息中位数作为负担标准。
报告又指出，如果楼价负担为5.1年收入以上，已属于极度难以负担水平，当中，香港录得的指数远远抛离该难以负担水平。
调查指出，香港为全球最难负担市场，并引述数字进一步指出，以去年第三季香港住宅成交个案中，占近四成八成交宗数涉及楼价超过500万元，同期港人入息则只有轻微变动，故最新录得的负担比率指数，也较2013年录得的14.9倍显著上升，至于排第二之温哥华，负担比率为10.6倍，而全球金融城市中，伦敦录得8.5倍。
香港也成为中国城市中，唯一列入难以负担的城市。至于除了第二、三位为加拿大及澳洲等城市外，美国加州的三藩市及圣荷西并列第四位。

专家：温房市有支撑力 屋价虽属全球第二难负担

有报告指出，温哥华仅次香港，高踞全球城市最难负担置业比率第二高；有本地专家批评，报告仅以住宅价格与每年家庭收入比例相较，过于简单，并指决定在城市买屋本就是一种生活取舍，温哥华房价绝对有其支撑。
择地置业是生活取舍
由一家美国顾问机构公布名为Demographia International的楼宇负担比率调查报告，是根据去年第三季数字，比较全球378个大城市的楼价负担水平，并以各地中价住宅，除以每年家庭入息中位数作为负担标准。
报告指出，香港住宅楼价高踞全球城市负担比率首位，并连续5年排名榜首，港人家庭平均要17年收入，才足以支付香港的中价住宅。排第二之温哥华，负担比率为10.6倍。也就是说温哥华中位房价为70万4,800元，超过2014年家庭收入中位数6万6,400元的10.6倍，较2013年10.3倍有所增加。
在多伦多，中位房价为48万2,900元，是家庭收入中位数7万3,900元的6.5倍。
卑诗大学(UBC)房地产专家萨默维尔(Tsur Somerville)周二在接受《星岛日报》记者访问时表示，该报告仅以住宅价格与每年家庭入息比例进行比较，过于简单。他说：「香港住宅通常是指高层柏文，并非温哥华的独立住宅，无论房屋面积及物价水平都不相同，单以一种指标比较房价负担，显然过于片面单一。」
萨默维尔还说，市民决定在城市置业本就是一种生活取舍，就算有报告指温哥华房价高估，但相信也不会骤然跌价，基于市场供需，本地楼价绝对有其支撑力。他说，有些住在温市中心的中产家庭明白，如果他们想购买独立屋，可能需要搬到菲沙河谷一带。
虽然仅温哥华列名全球城市最难负担前10位，但多伦多、维多利亚、基隆拿（Kelowna）、菲沙河谷也被评为最难负担城市。纽宾士域省﹙New Brunswick﹚的蒙克顿市（Moncton），是最可负担城市。
总体而言，该报告指加拿大房价严重负担不起，主要城市中位房价较家庭收入中位数高出约4.3倍，而总体平均为3.9倍。
《资本经济》(Capital Economics)分析师马丹尼(David Madani)告诉加通社说，他担心抵押贷款利率上升对温哥华或多伦多等城市楼价的潜在影响。他说：「鉴于高房价相对于家庭收入，你将看到抵押贷款利率温和上升，势必非常巨大打击负担能力。」
加拿大央行曾经预计，长达4年多维持的1%利率，预计在今秋调升。但经济学家现在认为，考虑到石油价格低迷和通胀，很可能会推迟。

温市山明水秀贵租也值得

尽管有报告指温哥华房价难负担，有移居来温哥华的外省青年认为，温哥华环境优美、气候温和，他们宁愿负担高房价或租金，选择较佳的生活品质。

20岁的罗德

20岁的罗德（Mackenzie Rhode）周二在接受《星岛日报》记者访问时表示，她与妹妹几个月前由沙省移居温哥华，发现本地房价确实很高，所以花1,500元与妹妹合租柏文，虽然房租用掉自己一半以上收入，但罗德说：「温哥华冬天气候暖和，与沙省相比，就像天堂。虽然房租高，但我获得较佳生活品质，本地工作机会也相对较多。」

26岁的温斯劳汉森

26岁的温斯劳汉森（Anne Winslou-Hansen）也说：「我租在温市350呎柏文单位，每月租金660元，虽然租金不便宜，但我不须要离开长大的地方，父母也在附近，我觉得很值得。你不可能总得到自己想要的。我目前任职保护动物的非牟利组织，工作有意义，可以回馈社会，并让我居于自己想住的房子，这就是取舍。」

难负担声中租盘奇葩冒现温南 华裔500万豪宅超笋价月租750

有租客运用分租方式，得以较低月租的代价，入住温南菲沙河畔豪宅公寓。图为菲沙河景色。网上图片

梁积基(左)与两位分租者合照。右为Paulsson，中为另一分租者。图：David P. Ball/The Tyee

大温置业超艰难，近日更有国际物业调查报告，把温哥华列为全球房价第二难负担的城市，仅次香港。无力购屋退而求租也不易，温市一睡房柏文单位最低月租往往过千元。如有租客以每月750元租住市值逾500万元且拥有无敌河景的温南大宅，定会令很多准租客先惊讶后赞叹，跟着或追问如何找到如此超笋租盘。
不过，有大温租务业内人士强调，大温各市镇对于非家庭成员租客居住在同一屋檐下的人数，都有严格的市政附例规管(详另文)，分租行业要大做恐非易事。
据卑诗网上新闻杂志《Tyee》报道，大温华裔男子梁积基（Jeet-Kei Leung，译音）和保尔森（Erik Paulsson）等几位寻求低租金住所的人，之前在分类广告网站Craigslist发现，一个海外中国发展商刊出广告，欲出租温市南区一座大型物业，他们就决定合力租下后再加以分租。
7,500呎拥6睡房4厕所
该幢建于1931年的温南西班牙风格豪宅，可使用面积7,500平方呎，拥有6个睡房及4个洗手间。由公寓里面可欣赏到菲沙河（Fraser River）景色，最近该物业的估价为506.3万元。
很多有能力的较富裕家庭认为，该物业有不足之处，包括冬季取暖费用过高，以及房屋保养费昂贵等，不欲入住，梁积基与他的朋友最终取得租约。
现年44岁的梁积基说：「（大温）有很多不在本地居住的海外业主，导致很多大屋空置，皆因这类大屋一般较难出租。这是我租住的第三个分租住处，我将继续这种租住方式。而这种分租方法在全世界范围来讲，也是解决可负担房屋的最佳选择。」
并非人人愿意合租共住
不过梁也承认，这种合租方式并非适用所有租客。尽管合租的住房拥有较大的公共空间，但个性内向、特别注重个人私隐的租客，仍会感到跟其他租客共用设施诸多不便。
在大温地区从事代客出租房屋业务的Realty Executives Eco-World物业管理公司，华人业务代表梁雪梅周一接受《星岛日报》记者访问时表示，因为大温房价不断上涨，租金也高居不下，近年分租房屋的确形成一个潮流。
她举例说，近期曾代理一位本拿比独立屋业主，要把房屋出租，该租客在填写表格时，声明将分租给另外两个租客。不久之后，管业公司获悉该租客遭街坊向市府举报，擅自又增加了3个租客，令房屋租户总共6人，违反该市非家庭成员租客不得超过3人的附例要求。
市府对合租伙数有规定
梁雪梅指出，最初签约时曾提醒该租客，如果增加分租租客须向公司报告，但该租客未照办，现须由市政附例执法人员处理。她认为，大温各市镇附例对于独立屋、柏文等民宅，都对租客人数作出规定，过多人分租同一单位实难以通过市府关。

信贷联会预测卑诗房销价量齐升

中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)周二公布《卑诗楼房展望》(BC Housing Outlook)，预测本省楼房无论在价格和销售量，今年都会继续上升。
该信贷联会指出，尽管今年的升幅未必如去年般高，但是预测本省今年楼房在交投量方面会较去年上升18%，而楼价中位数会上升2.5%至414,000元。
此外，该信贷联会表示，在经济和人口增长的带动下，大都会特别是大温地区，房地产市场行情将保持强劲，不过价格增幅最大的会是本省北部地区。

屋价逾300万豪宅大温去年交易842幢

大温房地产市道继续炽热，根据麦当劳地产公司(Macdonald Realty)所得的资料，去年大温地区共售出842幢300万元或以上的房屋，不但较前年（2013年）的豪宅销售量644幢高出31%，而且打破上次在2011年所创下的691幢豪宅销量纪录。
该公司策略事务副总裁斯卡罗(Dan Scarrow)表示，尽管不少柏文也很高价，但是去年售出的豪宅仍以独立屋为主。
在售出的豪宅中，主要坐落于西温，以及温哥华西区诸如格雷岬区(Point Grey)。
此外，去年大温地区通过俗称电脑盘(MLS)而售出的500万元或以上住宅物业，也多达199幢，打破2013年的148幢纪录。
较早前的资料显示，在温哥华，去年售出3,134幢100万元或以上住宅物业，比2013年的2,505幢增加25%。

网上3D睇楼

地产发展商WestStone Properties开发3D睇楼软件Evolve Condos 3D ，置业者可把软件下载于智能手机和平板电脑，再从发展商取得一个特殊的标牌后，就能透过屏幕让自己感觉在虚拟的楼盘内自由行走，随意观看，包括全景鸟瞰楼盘所处地理环境，观赏社区环境等。

图为素里市长赫普纳(Linda Hepner)周二使用该3D睇楼软件，体验新科技成果。